“轨交+物业”战略发展模式落地越秀地产引入广州地铁成为战略股东获高票通过2019年04月04日　　张彦

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4月3日，越秀地产在香港举行股东大会，动议收购官湖项目86%权益和向广州地铁配售30.81亿股股票事项获得高票通过。这意味着投资者和整个资本市场对广州地铁入股越秀地产的认可以及对“轨交+物业”发展模式的赞同。这也标志着越秀地产“轨交+物业”战略成功实施。广州越秀集团董事长张招兴表示，广州地铁成为越秀地产的战略股东，标志着双方的合作更进一步，也将使“轨交+物业”的开发模式继续推进，从而提升越秀地产的竞争力，实现共赢。

文、图/张彦

成功引入广州地铁作为战略股东

今年2月27日，越秀地产发布公告称，拟以每股2港元向广州地铁发行30.81亿股股份，涉及金额61.62亿港元，引入广州地铁成为其战略股东。如果按照2月27日公告当天越秀地产收盘计算，广州地铁本次战略入股价格溢价22%。在3日的股东大会上，该事项获高票通过。这是越秀地产“轨交+物业”的战略迈出最具意义的一步。

根据最新股权结构，通过本次资本运作，广州地铁成为越秀地产的第二大股东，持股比例为19.9%。越秀地产董事长林昭远表示，通过引入广州地铁作为战略股东，越秀地产将可以进一步探索“轨交+物业”的城市更新及扩张模式，增寸化强越秀地产获取轨交物业资源的能力和寸室优势。他还指出，随着轨道建设带来的沿线城市更新和升级与轨交住宅，将有利于越秀地产增加优质土地储备，进一步提升其竞争力，为上市公司股东带来更大收益。广州地铁表示，为进一步促进城市经济发展，正积极构建“内通外联”的城市轨道交通网络体系，并紧锣密鼓地筹备城际铁路运营，致力于打造轨道上的湾区。广州地铁集团与越秀集团共同确立了更紧密、更深入、更长远的战略伙伴关系，进一步融合地铁设施建设与物业开发，带动双方产业的发展和腾飞。

因此，行业分析人士表示，引入广州地铁作为战略股东后，越秀地产可与广州地铁旗下的轨道交通以及物业开发经营、地铁商业经营、专业对外服务等领域进行深度的协同合作。越秀地产也表示，将借助越秀集团和广州地铁两家股东的资源进一步拓展与其他省市国企的深度合作，拓展轨道沿线城市住宅和商业物业，为越秀和广州地铁在“城市更新+轨道+物业开发”等项目的合作打下坚实基础。

根据广州地铁规划，未来五年，广州地铁将努力实现线网里程在2023年翻番，从目前的478公里达到800公里。其间将新增33个场站综合体，到2035年扩大至2000公里。据悉，越秀地产正在对这些站场进行深度研究和筛选，目标每年同广州地铁合作1-2个项目，新增100万平方米优势土储。由于广州地铁成为越秀地产的战略股东，越秀地产也将有机会从中选择合适的项目，与广州地铁进行合作。

越秀集团广州地铁强强联合获认可

虽然本次股权运作和项目收购，越秀地产和广州地铁是直接对手方，但广州地铁同越秀地产母公司越秀集团近年来不断密切合作，两大国企强强联合，不仅合力做大做强国有资产，并获得资本市场的认可。

广州地铁是广州市属大型国有企业，负责广州城市轨道交通的投融资、工程建设、运营管理以及沿线房地产、商业等附属资源的开发与经营。同时还为全国乃至世界其他城市提供轨道交通规划、设计、建设、监理、运营、咨询和培训等多业务维度的全方位系统解决方案。越秀地产是全国最早成立的综合性房地产开发企业之一，是广州市属龙头国企越秀集团五大上市平台之一，也是目前中国唯一拥有香港房地产投资信托基金的香港上市内地房企。经过36年的发展，越秀地产已成为集住宅、商业、物业、养老、租赁、城市更新和产业地产为一身的综合型城市运营商。而越秀集团则是通过不断的产业优化调概做婚整，形成以金融、房地产、交通基建为核心，造纸、发展等产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的“3+X”现代产业体系。旗下拥有创兴银行、越秀地产、越秀交通基建、越秀房地产投资信托基金四家香港上市公司和越秀金控1家A股上市公司。

近几年，包括越秀地产在内的越秀集团成员同广州地铁集团密切合作。“越秀集团和广州地铁有着良好的合作基础。”张招兴表示。2017年7月，越秀集团和广州地铁等共同发起设立总规模达2000亿元的广州城市更新基金，创新城市更新投融资模式。2018年8月，广州地铁通过全资香港子公司与创兴银行签署认购协议书，以总额约10亿港元认购创兴银行7012.6万股股份，并成为其第二大股东。

越秀集团和广州地铁的不断合作，助推越秀集团经营业绩更上一层楼。截至2018年底，资产总额5953亿元，实现营业收入483亿元，利润总额129亿元。张招兴指出，未来，越秀集团和广州地铁将继续巩固和加强战略合作关系，在推动区域基础设施互联互通、建设宜居宜业宜游优质生活圈等方面展开深度合作，推动整体实力、质量效益和发展格局再上新台阶，实现优势互补、合作互利。

资本市场对“越秀模式”也给予了肯定，全球三大信用评级机构之一的穆迪最近发布的评级报告称，因为同引入广州地铁作为战略投资者，将越秀地产的投资评级展望上调至“稳定”。穆迪表示，与广州地铁的密切关系将为越秀地产提供更多的机会参与广州地铁线路项目开发，从而加强越秀地产在广州获得优质土地资源的能力，巩固行业市场地位。

收购官湖项目 资源获取新模式落地

周三当天，越秀地产股东大会还通过了越秀地产收购越秀集团和广州地铁持有官湖项目合计86%的权益事项。根据公告，收购该项目涉及金额超过140亿元。越秀地产董事长林昭远表示，交易完成后越秀地产在广州的土地储备将增加至近900万平方米，对其销售资源和现金流作出重大贡献，并支持越秀地产未来业绩的持续稳定增长。广州越秀集团董事长张招兴指出，成功收购官湖项目，标志着越秀特色化资源获取模式成功落地。

根据此前公布的方案，越秀地产向越秀集团收购官湖项目51%股权，代价约为84.82亿元；同时向广州地铁收购官湖项目35%股权，代价约为56.26亿元。官湖项目上述86%的权益涉及金额约141.08亿元。据悉，该项目案名为品秀星图，位于广州增城新塘镇官湖村，属广州地铁13号线官湖站上盖物业，总建筑面积约为133.1万平方米，其中可售建筑面积约为94.0万平方米。未来品秀星图将打造成住宅为主，教育、商业、文化等社区配套完善的超大型居住综合体。越秀地产称，该区域为连接广州与东莞的重要交通枢纽，正打造广州东重要的TOD（以公共交通为导向的开发模式）国际新城，未来将集铁路、地铁、长途汽车、公交等交通方式为一体，具有较大的升值空间。

2018年越秀地产适时调整销售策略，加快销售节奏，全年实现合同销售金额约577.8亿元，同比上升41.4%，超额实现年度销售目标。截至去年底，越秀地产拥有总土地储备1941万平方米，其中在广州拥有土储762万平方米。而本次交易完成后，越秀地产在广州新增土储146万平方米，贡献300亿~400亿元货值，也使越秀地产在广州的总土储达900万平方米，进一步支撑其未来业绩的持续稳定增长和在广州的市场领先地位。

广州越秀集团董事长张招兴指出，官湖项目是越秀集团与广州地铁“轨交+物业”开发模式下的首个项目，项目开售以来业绩良好，充分说明这一模式广阔的市场前景。